cartilha sobre o financiamento pelo programa minha casa minha vida, Manuais, Projetos, Pesquisas de Engenharia Civil

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Como

funciona?

Primeiro há uma análise da Viabilidade do Projeto. Ao se fazer um financiamento, deve-se fazer uma “proposta” a financiadora, que chamamos de PFUI. O PFUI será parte do contrato e parte mais importante, pois é através dele que se faz o orçamento e o cronograma da construção. Essa análise compreende algumas atividades como: O recebimento da proposta (PFUI) e verificação dos documentos pertinentes; Vistoria do terreno e entorno feito por engenheiro de empresa credenciada. Análise da proposta, projetos e especificações técnicas; Verificação do atendimento às condições mínimas para aceitação do imóvel como garantia do financiamento; Análise do orçamento; Análise do cronograma físico-financeiro; Análise mercadológica; Análise de viabilidade técnica; Análise de viabilidade econômico-financeira; Avaliação do terreno; Avaliação do imóvel como se pronto estivesse; Elaboração de parecer técnico– PFUI-Análise.

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Como funciona?

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Documentos necessários

Nessa fase existe a análise documental e para isso são necessários:

• Certidão de matrícula do imóvel atualizada.
• Proposta de Financiamento de Unidade Isolada - PFUI-Proponente.
• Projetos.
• Registro no CAU ou CREA do responsável técnico pela obra.
• ART/RRT de autoria dos projetos.
• ART/RRT de execução de obra.

Observação: Para construções de até 100 m² é exigida apenas a ART/RRT de projeto arquitetônico e execução de obra. Já para obras acima de 100 m² é exigida a ART/RRT do projeto estrutural, elétrico e hidrossanitário também.

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Enviados todos esses documentos, será realizada a análise de viabilidade. Podendo ser aprovado ou reprovado. Caso seja reprovado, deverão ser feitas correções. O projeto arquitetônico deverá ser aprovado pelos órgãos competentes. Porém, não precisa está aprovado na fase de análise, é exigível na primeira etapa.

Detalhe importante! O projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura local deverá estar de acordo também com a Legislação Federal (Código Civil - Lei nº 10.406); caso isso não ocorra, poderão ser exigidas adequações. Fatores importantes são os afastamentos de divisas, abertura de vãos e disposição de águas de telhado.

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Orçamento

Deve-se ficar atento aos padrões de acabamento e das características dos materiais e serviços. Usa-se como referência dos preços utilizados na planilha a SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), quando não houver algum valor nela, poderá usar outra forma, como por exemplo, os preços da região onde será a construção.

Cronograma

Deve ser muito bem planejado a execução da construção com os prazos definidos. O percentual mínimo exigível para a última parcela é de 5%. O prazo de construção será de no mínimo 2 meses e no máximo 24 meses.

Acompanha-

mento de

obra e

alteração no

projeto

Intervalos

aceitáveis

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Intervalos aceitáveis

Todos os serviços descritos no PFUI têm uma porcentagem mínima e uma máxima. Os valores devem ficar entre essas porcentagens, confira a seguir esses dados:

Serviços preliminares e gerais: 1,13% a 3,97% Infraestrutura: 3,07% a 7,43% Supraestrutura: 12,17% a 17,67% Paredes e painéis: 4,80% a 10,67% Esquadrias: 4,16% a 13,27% Vidros e plásticos: 0,58% a 2,45% Coberturas: 0,00% a 12,94% Impermeabilizações: 0,00% a 10,10% Revestimentos internos: 6,81% a 9,32% Forros: 1,59% a 2,18% Revestimentos externos: 3,87% a 5,30% Pisos: 8,41% a 11,51% Pintura: 3,63% a 6,47% Acabamentos: 1,01% a 1,38% Instalações elétricas e telefônicas: 3,75% a 4,85% Instalações hidráulicas: 3,63% a 4,27% Instalações de esgoto e águas pluviais: 3,65% a 4,30% Louças e metais: 4,14% a 4,87% Complementos/outros serviços: 0,24% a 2,29%

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Detalhes construtivos

São detalhes que devem ser seguidos:

• Não pode apresentar ou prever abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas em paredes paralelas à divisa do terreno, a menos 1,50 m da linha divisória que delimita as propriedades contíguas.
• Janelas perpendiculares a divisórias deve ter afastamento de no mínimo 0,75 m da divisa.
• Ter passeio de proteção (calçada de contorno) de no mínimo 0,80 m.
• Impermeabilização das fundações de todas as faces em contato com o solo para evitar a umidade ascendente. Impermeabilizar também de áreas úmidas (banheiros, cozinhas, sacadas, lavanderia).
• Ter Lajes ou forros em todos os cômodos internos. (Para construções comerciais não é obrigatório).

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• Cinta de respaldo em concreto armado sobre todas as paredes portantes.
• Vergas em todas as portas e janelas com vãos acima de 1,00 m com apoio mínimo de 0,20 m de cada lado e contra vergas em todas as janelas também com vão acima de 1,00 m.
• Todas as paredes internas e externas devem ter revestimento.
• Ter medição individualizada de energia elétrica, água e gás (quando houver).
• Reservatório de água potável com capacidade mínima de 500 litros.
• Ter peitoril e pingadeira nas janelas.

Observação : É comum que alguns detalhes sejam alterados conforme a exigência da financiadora. Portanto, mantenha-se sempre atualizado em relação a esses detalhes construtivos.

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4 Passos para preencher a planilha (PFUI)

A empresa correspondente que seu cliente irá fazer o financiamento deverá encaminhar a planilha original para preenchimento. Caso isso não ocorra, basta entrar em contato com ela e solicitar.

Primeiro passo é simples.

• Basta preencher os dados do proponente (seu cliente) com nome, CPF, telefone. E os dados do responsável técnico: nome, número do CREA ou CAU, estado, CPF e telefone.
• Dados do imóvel onde será a construção: Endereço completo.
• O tipo de imóvel proposto? Se é casa, apartamento ou outro.
• O uso do imóvel? Se é residencial, comercial ou misto.
• O valor do terreno, o número de matrícula, ofício e comarca.

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Segundo passo é a documentação para análise técnica:

• Deve-se colocar “Atende” em Certidão do imóvel expedida pelo cartório de registro geral de imóveis.
• Coloca-se “sim ou não” no caso de aquisição de terreno.
• O valor proposto do lote.
• A área em m².
• E o valor unitário, que é calculado dividindo o valor proposto do lote pela área.
• Colocar “aprovado” em projeto de arquitetura.
• Colocar “Válido” em alvará/licença de obra e a data de validade o mesmo.

Itens declarados pelo responsável técnico:

• Deve-se colocar “atende” em todos os itens que o responsável técnico achar necessário.