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INDÍCE
GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 1 Prefácio 01 - Das Responsabilidades 02 - Da Prevenção 03 - Como se faz uma Inspeção Predial 04 - O que se deve inspecionar e como 05 - Documentação recomendada para se fazer Inspeção Predial 06 - O Laudo de Inspeção Predial 07 - Considerações Finais sobre o Laudo 08 - Observações quanto à Contratação de um Serviço de Inspeção Predial 09 - A Manutenção Predial 09.1 - Definições e Tipos de Manutenção 10 - Principais anomalias e suas orientações 10.1 - Sistema Estrutural 10.1.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.1.2 - Principais anomalias e recomendações 10.2 - Sistema de Vedação 10.2.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.2.2 - Principais anomalias 10.2.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.3 - Sistema de Revestimento 10.3.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.3.2 - Principais anomalias 10.3.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.4 - Sistema de Pintura 10.4.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.4.2 - Principais anomalias GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_______________________________________________________ 1
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GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 2 10.4.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.5 - Sistema de Esquadrias 10.5.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.5.2 - Principais anomalias 10.5.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.6 - Sistema de Instalações Elétricas 10.6.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.6.2 - Principais anomalias 10.6.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.7 - Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) 10.7.1 - Descrição e funcionalidade do sistema 10.7.2 - Finalidade do sistema 10.7.3 - Principais anomalias 10.7.4 - Recomendações e orientações técnicas 10.8 - Sistema Hidráulico 10.8.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.8.2 - Principais anomalias 10.8.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.9 - Instalações de Gás 10.9.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.9.2 - Principais anomalias 10.9.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.10 - Sistema de Impermeabilização 10.10.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.10.2 - Principais anomalias 10.10.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.11 - Sistema de Segurança contra Incêndio 10.11.1 - Extintores 10.11.1.1 - Descrição e finalidade do sistema GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_______________________________________________________ 2
GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 4 10.16 - Sistema de Automação 10.16.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.16.2 - Principais anomalias 10.16.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.17 - Equipamentos de Lazer 10.17.1 - Descrição e finalidade 10.17.2 - Principais anomalias 10.17.3 - Recomendações e orientações técnicas 10.18 - Sistema de Cobertura 10.18.1 - Descrição e finalidade do sistema 10.18.2 - Principais anomalias 10.18.3 - Recomendações e orientações técnicas 11 - Expediente 12 - Bibliografia 13 - Quem é a Servicon? 14 - Serviços Prestados Pela Servicon 15 - Modelo 15.1 - Manutenção Predial - Check List GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_______________________________________________________ 4
PREFÁCIO
Este guia destina-se a orientar síndicos, administradores, gerentes e zeladores de condomínios, dando-lhes informações básicas sobre as anomalias construtivas mais ocorrentes nas edificações bem como recomendando as medidas preventivas, de forma simples, clara e ob- jetiva, ao alcance de não especialistas nos assuntos específicos. A Servicon GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_______________________________________________________ 5
Destaque-se que os síndicos e proprietários de imóveis são os agentes mais vulneráveis com a negligência na manutenção predial, por colocar pes- soas em condições de risco ou mesmo causando vítimas pelos acidentes pre- diais. 2 - Da Prevenção Os problemas de performance podem ser comparados com aqueles das pessoas. O tratamento do doente requer, preliminarmente, exato conhecimento da doença (diagnóstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juízo médico das possibilidades terapêuticas (prognóstico) e por fim se esta- belecer os meios adequados para se obter a cura (terapia). No caso das edificações, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a se- qüência é a mesma. Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias cons- trutivas (diagnóstico), através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emi- tir o juízo técnico das condições técnicas, grau de risco, recomendações bási- cas e ordem d prioridades dos serviços e reparos, através do Laudo de Inspe- ção Predial (prognóstico), para, finalmente, se elaborar o plano de manuten- ção predial (terapia), que recuperará a edificação. O resultado do check-up predial (vistoria) e demais análises técnicas ne- cessárias pra se iniciar a recuperação da edificação é devidamente apresenta- do no Laudo de Inspeção Predial, recurso fundamental para a boa performan- ce da edificação. Recomenda-se que o check-up predial que visa examinar a edificação para determinar suas anomalias construtivas, seja realizado por Perito de Enge- nharia, profissional devidamente habilitado e experiente, cuja comprovação pode ser confirmada por meio dos registros no CREA. Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligência com as condições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores predi- ais e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatorieda- de da realização das Inspeções Prediais, periodicamente, visando à boa ma- nutenção e conseqüentemente à segurança a proteção de nossa população. GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 777
3 - Como se faz uma Inspeção Predial? A Inspeção Predial é uma vistoria que necessita de profissional especializa- do no assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre materiais, sistemas e funcionamentos. Lembramos que esta vistoria tem como produto final um Laudo e que o mesmo deverá, obrigatoriamente, conter:
**1. Classificação das anomalias quanto ao risco e grau de urgência;
- Lista de prioridades técnicas com orientações, de acordo com as anomalias constatadas; e
- Classificação do estado de conservação da edificação.** A metodologia recomendada consiste em:
- Determinar o nível e o tipo de inspeção predial, ou seja, classificar a ins- peção predial quanto ao seu: Nível: 1,2 ou 3, dependendo da complexidade dos sistemas sionais envolvidos, com as suas habilitações e especialidades, além de infor- mar o que será vistoriado na edificação e em que profundidade; Tipo de imóvel: casa, edifício sem elevador, edifício com elevador, shopping Center, igreja, estádio de futebol, etc.;
- Fazer levantamento de informações junto a administradores, proprietá- rios, usuários;
- Elaborar check list padrão para a coleta de dados de vistoria, conside- rando os aspectos de degradação e condições ambientais envolvidas, a- lém das características construtivas específicas das edificações;
- Classificar e analisar as anomalias e problemas verificados, consoante critério do grau de urgência;
- Indicar orientações técnicas pertinentes;
- Classificar o estado de conservação geral da edificação, de acordo com as anomalias verificadas; GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 888
B - Etapa de análises e finalização do Laudo
- Elaboração do Relatório Fotográfico, que é parte integrante do Laudo, com as classificações das anomalias quanto ao risco e grau de urgência, além de suas descrições.
- Disposição do cadastro fotográfico visando à manutenção, ordenando do mais crítico ao menos crítico, ou seja, daquilo que deve ser feito com urgência para aquilo que pode estar passível d uma programação mas espaçada.
- Lista de Orientações Técnicas de acordo com cada anomalia.
- Classificação do estado de conservação do imóvel.
- Observações quanto à documentação solicitada.
- Observações quanto à acessibilidade e manutenabilidade do edifício.
- Observações gerais sobre o imóvel.
- Observações quanto à periodicidade da inspeção e revisão do Manual de Uso, Operação e Manutenção.
- Conclusões gerais do Laudo. Outros aspectos a serem abordados pelo inspetor, quando do levanta- mento dos dados e anomalias da edificação, na etapa de campo, e na análise dos mesmos, na etapa de análise e finalização do Laudo, são: Aspectos de Manutenção: devem ser verificadas as características cons- trutivas, as especificações técnicas, os projetos, aspectos de desempe- nho e vida útil de elementos construtivos, os fatores de degradação prováveis e existentes, a durabilidade de materiais, os planos de manu- tenção, os registros de manutenção e rotinas de manutenção existen- tes; Aspectos de Operacionalidade: devem ser verificadas as condições de manutenção efetivas, condições de operação de sistemas e suas facili- dades, eventuais abusos de uso relacionados á operação de sistemas, falta de programação de operações de sistemas e equipamentos e con- dições seguras de operação; GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 101010
Aspectos de Funcionalidade: devem ser verificadas as condições e for- mas de uso, atendimento aos aspectos funcionais dos sistemas e ex- pectativas de usuários sobre os desempenhos apresentados. 4 - O que se deve inspecionar e como? O inspetor predial deverá inspecionar a edificação como um todo, a princí- pio, não cabendo levantamentos de dados por amostragem ou vistorias parci- ais. Isso significa que, por exemplo, em casos de vistoria em instalações elé- tricas, todos os quadros elétricos deverão ser abertos e verificados, de acordo com um check list. Para vistorias em sistemas civis ou hidráulicos, deve-se inspecionar todos os elementos visíveis e verificar as anomalias que indicam perdas de desem- penho ou outros problemas em trechos não aparentes, como é o caso de manchas de infiltração de água junto a tubulações hidráulicas. Se esta tubula- ção for de ferro galvanizado e tiver mais de 15 anos, é provável que haja per- da de desempenho já avançada, pois a vida útil prevista para esse tipo de sistema, feito com esse material, é em torno de 15 a 20 anos. Portanto, os sistemas e equipamentos passíveis de inspeção, seja qual for o nível contratado, são, basicamente: Estrutura Alvenaria Revestimentos Instalações hidráulicas, combate a incêndio e gás Instalações elétricas e pára-raios Ar condicionado Ventilação forçada - exaustores e ventiladores Elevadores Escadas rolantes Bombas e outra máquinas GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 111111
- Ata de Instalação do Condomínio;
- Certificado de Ensaios de Pressurização em Mangueiras;
- Laudos de Inspeção Predial;
- Alvará de Funcionamento;
- Certificado de Manutenção de Sistema de Segurança;
- FICAM - Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção de Sistema de Segurança;
- PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional;
- Certificado de Ensaios de Pressurização em Cilindro de Extintores;
- Relatório do Acompanhamento de Rotina da Manutenção Geral;
- Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Es- pecíficos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes. Documentação Técnica: Projeto aprovado; Projeto modificativo; Projeto executivo; Projeto de sondagem;Projeto de fundações; contenções, cortinas e arrimos; Projeto de estruturas; Projeto de formas; Projeto de armação; Proje- to de Instalações Prediais; Instalações hidráulicos-sanitárias e de águas pluvi- ais; Instalações de gás; Instalações elétricas, de telefonia e de pára-raios (SPDA); Instalações de ar condicionado; Projeto de Impermeabilização; Pro- jeto de Revestimento; Projeto de Pintura. Dos documentos acima citados, são aqueles de maior relevância aos tra- balhos de inspeção, complementando com outros:
- Manual de operação, uso e manutenção da edificação; Manual do síndi- co e do proprietário;
- Planos de manutenção;
- Registro de manutenção;
- Relatórios de manutenção e de empresas contratadas, p. ex.: manuten- ção de elevadores, sistema de ar condicionado central, etc. GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 131313
- Plano de Manutenção, Operação e Controle - PMOC;
- Programa de Prevenção de Riscos Ambientais - PPRA;
- FICAM - Ficha de Cadastramento de Manutenção;
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
- Certificados de pressurização de mangueiras;
- Relatórios anuais de inspeção de elevadores e escadas rolantes;
- Relatórios anuais de inspeção de pára-raios;
- Relatórios de medições ôhmicas de pára-raios;
- Selos de extintores e certificados de ensaio de pressurização em cilin- dros;
- Certificados e ensaios de análises de potabilidade e físico-química de águas de reservatórios, torres de refrigeração, etc.;
- Projetos de estrutura, instalações prediais (elétrica, hidráulica, gás, etc.), arquitetura e prefeitura, automação, ar condicionado central e im- permeabilização;
- Relação de reformas realizadas ou já planejadas. Caso a edificação a ser inspecionada não possua todos os documentos, isso será relatado no Laudo, tal que é comum em edificações mais antigas não existirem, por exemplo, plantas de estrutura, instalações em geral, além de memórias descritivos, manuais do síndico e proprietário, etc. 6 - O Laudo de Inspeção Predial O Laudo de Inspeção Predial possui três principais itens, conforme já men- cionado: a classificação das anomalias quanto ao grau de urgência; as orien- tações técnicas pertinentes às anomalias e a classificação do estado de con- servação da edificação. Esses três itens do Laudo deverão ser feitos com minúcia e detalhamento para a correta avaliação e análise dos dados de prioridades emitidos. GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 141414
- data do LAUDO;
- assinatura do profissional responsável, acompanhado do nº. do CREA;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Apesar de a Norma não observar expressamente a análise da documenta- ção entregue, ela deverá ser verificada a fim de auxiliar na constatação de anomalias, bem como na prescrição de uma orientação técnica. Nesse senti- do o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação poderá dar os subsídios necessários para o inspetor. 7 - Considerações finais sobre o Laudo Um Laudo de Inspeção Predial poderá ter considerações finais envolvendo aspectos de:
- situações críticas observadas, envolvendo a iminência de risco à vida e à segurança do usuário;
- situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edifica- ção, envolvendo anomalias críticas ou situações de risco à vida e à segu- rança dos usuários;
- situações administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públi- cos ou multas;
- falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas, impossibili- tando a vistoria e causando, também, ausência de facilidade de manuten- ção - manutenabilidade;
- existência ou não de plano de manutenção, bem como registros das atividades de manutenção desenvolvidas, devendo ser uma orientação técnica a elaboração dos mesmos, em casos de ausência;
- mudanças significativas de uso, gerando problemas ou anomalias;
- periodicamente para o cumprimento das orientações técnicas relaciona- das, principalmente no tocante ás classificadas em anomalias críticas; GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 161616
- periodicidade das Inspeções Prediais futuras, a fim de verificar o plano de manutenção a ser desenvolvido ou modificado pelo condomínio/ administração;
- observações quanto à responsabilidade de síndicos e administradores no tocante à manutenção de edifícios, consoante a NBR 5674 - Manutenção de edificações, da ABNT e legislações pertinentes. 8 - Observações quanto à contratação de um serviço de Inspeção Predial Seguem algumas observações importantes para a contratação de Inspeto- res Prediais:
- verificar a sua habilitação profissional, especialização e experiência, a fim de se certificar se a pessoa possui conhecimento na área de Inspeção Predial e Vistorias em geral;
- o laudo é de responsabilidade do profissional, consoante escopo e nível contratado, motivo da importância na escolha do profissional, que deve ser inscrito no CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agrono- mia e no IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenhari- a;
- verificar se existe mais de um profissional envolvido, caracterizando um trabalho mais aprofundado e completo;
- verificar qual é o escopo dos serviços prestados pelo profissional, sua abrangência e sistemas construtivos que serão vistoriados;
- verificar que tipo de informação constará no laudo, lembrando que Ins- peção Predial, segundo a Norma do IBAPE/SP, necessita, obrigatoriamen- te, de: classificação das anomalias quanto ao risco e grau de urgência, lista de orientações técnicas e classificação do estado de conservação da edifi- cação;
- observar se o laudo oferecido é completo em relação à análise de roti- nas de manutenção já existentes e se há análise de documentos. CUIDADO: Os laudos de Inspeção Predial, em geral, possuem mui- tas fotos e muitos comentários; existem outros tipos de laudos de GUIA DO SÍNDICO___________________________MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________________________________________________ 171717
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________ 19 nização ou de intervenções que estão desvinculados dos objetivos majoritá- rios da manutenção. As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão da manutenção - estratégia de ação - podem ser classificadas em pre- ditivas, preventivas, corretivas e detectivas. 10 - Principais Anomalias e suas Orientações As anomalias e orientações abaixo possuem, em grande parte, relação com problemas decorrentes da manutenção, uso e operação ou deficiências relacionadas a estes. Este Capítulo tem como objetivo maior alertar para os perigos e riscos da má manutenção, bem como orientar de forma genérica e simples. Para tanto, foram abordados diversos sistemas construtivos, havendo uma descrição prévia e explicações gerais sobre seus objetivos e finalidade, a fim de melhor ilustrar os pontos de perda ou deficiências de desempenho. Ressalta-se ainda que a perda ou deficiência do desempenho de qualquer sistema construtivo ou equipamentos e máquinas incorre na perda da vida útil projetada ou prevista, perda da capacidade de ganho de uma sobrevida, e coloca em risco questões de uso, conforto e segurança dos usuários. Portanto, a utilização de procedimentos e rotinas de manutenção, aliada a um planejamento estratégico de gestão dos imóveis, garante além de um bom funcionamento dos sistemas, uma sobrevida aos mesmos e uma valori- zação imobiliária. Em casos de contratação da Inspeção Predial, por parte da construtora, a fim de verificar questões de cumprimento de instruções do Manual ou Assis- tências Técnicas voltadas a problemas de manutenção predial, o Laudo cola- borará no processo da qualidade e evolução construtivas, sendo uma ferra- menta de feedback para os projetos e especificações, bem como o próprio Manual. MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________ 1919
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________ 20 10.1 - Sistema Estrutural 10.1.1 - Descrição e finalidade do sistema As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracteri- zam sempre sistemas com certo grau de movimentação (deformabilidade). Nesse sentido, os bens “imóveis” (simples coberturas, galpões, residên- cias, ou edifícios) são, na realidade e internamente, parcialmente móveis de- formando-se dentro de um nível natural, devido às forças induzidas pela gra- vidade ou por outros elementos da natureza. As fundações são elementos de fundamental importância na estabilidade dos edifícios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados à solidez e segurança dos mesmos. Devem ser compatíveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais sim- ples que seja a obra, ser projetadas e ter sua execução supervisionada por profissionais qualificados, qualquer que seja o porte da edificação. Em edifícios dotados de subsolos ou em regiões com topografia acidenta- da, integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas contenção de confrontantes. Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente às forças horizontais da terra e das águas subterrâneas. Essas estruturas auxiliares são constituídas de muros de arrimo de vários tipos, como, por exemplo, paredes-diafragma e cortinas em concreto armado
- perfis metálicos. As contenções de confrontantes, quando necessárias, são também ele- mentos de fundamental importância na segurança dos usuários dos edifícios, merecendo, também, as recomendações acima citadas para as fundações. Quanto às estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de sistemas básicos: o sistema reticulado e o autoportante. No sistema reticulado, a transferência de todas as cargas atuantes para as fundações, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita através de elementos denominados de vigas e pilares. Viga é uma peça linear cujo carregamento principal, advindo da laje, distri- bui-se, também igualmente, para os pilares. MANUAL DE LIMPEZA PARA CONDOMÍNIOS____GUIA DE MANUTENÇÃO PREDIAL_________________________________________________________________________________________________ 2020
