00438 - O Condomínio e Suas Leis, Notas de estudo de Engenharia Naval

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Hoje nao são os direitos fundamentais que se movem no âmbito da lei, mas é a lei que se deve manter no âmbito dos direitos fundamentais.

José Joaquim Gomes Canotilho Jurista Português

Aos meus pais, Juca Pinto e D. Filhinha, pelo exemplo dos Direitos Sociais no exercício da cidadania.

Homenagem também ao Professor Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei 4.591/64, aprovada sem emendas pelo Congresso

W. A. Pinto

O

CONDOMÍNIO

e suas Leis

4ª Edição Revisada

Edições Brasileiras

O livro O Condomínio e Suas Leis procura esclarecer, de forma clara e objetiva, a legislação que rege as relações entre os Condôminos de prédio residencial ou comercial. Síndicos dos edifícios estão sempre às voltas com problemas do dia a dia na administração dos Condomínios em que foram escolhidos para exercer o cargo. A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ainda é a base de interpretação legal dos direitos e deveres numa relação condominial. Aliada às Leis Estaduais, Municipais e a Convenção do Condomínio assegura a tranquilidade de todos os Condôminos em um prédio. É importante destacar que Constituição Federal de 1988 não anulou todas as disposições legais em vigor anteriores à sua promulgação, entre elas, a Lei 4.591/64 e o Código Civil Brasileiro, que é a Lei 3.071, de 1º de janeiro de 1916. O texto constitucional, em seu art. 5º, inciso LXXI, garante direito de ação todas as vezes que a falta de norma regulamentadora torne inexequivel o exercício de direitos e liberdades constitucionais. Os tribunais diariamente inovam as relações condominiais, através de jurisprudências, sem ferir os direitos fundamentais que se movem no âmbito da legislação brasileira.

O direito de usar compreende o de exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar, sem alterar-lhe a substância.

Prof. Washington Barros Monteiro

Cadastro dos Condôminos, 48,

• áreas comuns, responsabilidades,

Título III

• Das Infrações

• Ação cominatória,

• Ação de Cobrança,

• Ações Judiciais,

• Ação de Nuciação de Obra Nova,

• Ação de Reparação de Danos,

• Ação de Prestação de Contas,

• Ação de Sustação de Protesto,

• Ad Juditia,

• Administradoras, Conservadoras,

• Alteração da Fachada,

• Animais, manutenção,

• Ata, modelo, 21, 22,

• Assembléia Geral, 18, 19, 20,

• Chamadas Extras,

• Caixa d´água,

• Coberturas, obras, taxas, 29,

• Cobrança, ordinária, judicial, 37,

• Comissão de Representantes,

• Comportamento imoral,

• Condomínio: 9, 26, 37,

• Condôminos: 22, seguro, empregados, contábil, pagtos.

• Conselho Fiscal, Consultivo, - deveres, direitos, proibições.

• Construção, defeitos, desmanche, 27,

• Convenção de Condomínio, 10,

• Declaração de Inesistência de Débitos, - alteração, conteúdo, modelo.

• Despesas, do Condomínio, 34, 35, Desperdícios, água/energia, 43, 44,

• Direitos de Vizinhança,

• Fundo de Reserva,

• Garagem, box, aluguel, 30,

• Imposto do Selo,

• Incêndio,

• Inquilino, Condômino,

• Lixo,

  • • de Ata e outros, 49 a

• Moradias Coletivas,

• Multa, juros, penalidades, 41, - Obras, no prédio, fachadas, 27, 29, Indice Alfabético - Passagem, por unidade, - Prestação de contas, - Quorum, 17, - Rateio, de despesas, - Regimento Interno, - Ruídos Excessivos, - Segurança, Seguro, do Condomínio, - - atribuições, Síndico: - - destituição, - - eleição, - - funções administrativas, - - quem pode ser, - - remuneração, - - vacância do cargo, - Subsíndico, - Termos da Ata, - Uso, de elevador, eletricidade, - Zelador residente, - Lei nº 4.591/64 - 55 a - - Do Condomínio, Título I - - Da Convenção do Condomínio, - - Das Despesas do Condomínio, - ção, da Reconstrução Obrigatória, - Do Seguro, do Incêndio, da Demoli- - - Da Administração do Condomínio, - - Da Assembléia Geral, - - Das Incorporações, Título II - Incorporador, - Das Obrigações e Direitos do - Condomínio, - Da Construção de Edificações em - - Da Construção por Empreitada, - - Da Construção por Administração, - Transitórias, - Das Disposições Finais e

A Lei é específica, não revogável senão por Lei expressa, conforme os os conceitos gerais de hermenêutica jurídica, que surge do parágrafo 2º do Art. 2ª da Lei de Introdução ao Código Civil: A Lei nova, que estabeleça condições gerais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior. Ao longo do tempo, algumas modificações foram introduzidas na relação entre Condôminos. Questões novas são resolvidas pela Jurisprudência brasileira.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A Convenção Condominial é um contrato coletivo que estabelece normas derivadas da vontade das partes interessadas para regular as relações internas do Condomínio, entre os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários, atuais e futuros; e dispõe sobre relações jurídicas entre signatários e terceiros pactuados. Trata-se de um instrumento de Competência Normativa Delegada, que garante a utilização das coisas comuns e administração do Condomínio. A Convenção é um documento subsidiário e complementar a toda legislação em vigor no País, destinada somente a normatizar situações específicas. Tudo o que importa em restrição de uso das unidades autônomas deve ser elaborado com muita cautela e conhecimento, sem prejudicar o direito dos co-proprietários, sob pena de, quanto à restrição, tornar a Convenção inaplicável. Vejamos o que diz a jurisprudência: A Convenção Condominial, emanada da vontade dos comunheiros, é a lei interna e deve ser observada por todos. Mas é, igualmente, inegável que suas disposições devem guardar um mínimo de bom senso, para não se afastarem dos princípios fundamentais do direito como, por exemplo, o de propriedade, que assegura do “dominus” o uso, gozo e disponibilidade da coisa – Código Civil, art 524 – desde que não malferidos os direitos de vizinhança, relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos

- Código Civil, art 554. ADCOAS, 114.290/87. A Lei 4.591/64 traz no Cap. II Art 9º, itens fundamentais e obrigatórios à Convenção, que, somados às particularidades de cada

edifício, como utilização de garagens, execução de reformas, aplicação de penalidades, observações sobre barulho, presença de animais e outras, torna-se um documento de indiscutível importância. Discutida criteriosamente e aprovada por, no mínimo 2/3 (dois terços) dos Condôminos, deve ser registrada no mesmo Cartório de Registro de Imóveis em que a incorporação foi registrada. O registro não tem caráter constitutivo, mas publicístico, isto é, para tornar pública as suas disposições. A partir daí, como Lei Particular do Prédio, torna-se obrigatória a obediência por todos os ocupantes das unidades autônomas, proprietários e inquilinos. A inexistência da Convenção não desobriga o Condômino de pagar as despesas do Condomínio.

ALTERAÇÕES DA CONVENÇÃO

A Convenção, como Lei específica de um Condomínio, não é um documento definitivo, pode ser alterada na medida que novas questões de interesse coletivo forem surgindo. As cláusulas podem ser modificadas no todo ou em parte. Para isso, se Convenção presente não determina o quorum para as alterações, a Lei 4.591/64 é soberana, exigindo 2/3 (dois terços) de votos favoráveis a qualquer mudança na Convenção existente.

MODELO DE CONVENÇÃO

Ao iniciar o pré-estudo da Convenção de um novo Condomínio, a Comissão de Condôminos criada para esse fim, e, se possível, orientada por um Advogado, deverá ter várias cópias de convenções de outros prédios em mãos. Os modelos servirão de base para que se possa construir a estrutura definitiva da Convenção, com restrições e espírito crítico. A Convenção não pode ser elaborada à margem da Lei. Deve ser elaborada com rigor, observando as modificações e modernizações necessárias em razão de alterações da própria Lei 4.591/64 ou de sua interpretação. Uma alteração importante é a que modifica o Art. 12, § 3º,

oportunidade de tratar todos como subordinados, transformando o Condomínio em um pequeno feudo. O Art. 24, da Lei 4.591/64, atribui aos próprios Condôminos as diretrizes administrativas, cuja administração executiva cabe, periodicamente, a um Síndico, limitado nos termos da Convenção, do regime e das deliberações em Assembléia. Muitos prédios adotam o sistema de um rodízio para a função de Síndico, seguindo o número seqüencial dos apartamentos. Todos devem ocupar o cargo, inclusive os inquilinos.

ELEIÇÃO DO SÍNDICO

O Síndico pode ser escolhido entre todos aqueles que se encontram no exercício pleno de sua capacidade civil (Art. 2º, do Código Civil), com limitações decorrentes da Lei ou de acordo com a Convenção do Prédio. Para a eleição é necessária a convocação de uma Assembléia Geral, dentro do prazo previsto na Convenção Condominial. O mandato é de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito. Pode candidatar-se o proprietário, o inquilino, uma pessoa física não residente no prédio, ou mesmo uma empresa especializada em administrar condomínios. Nos dois últimos casos, é necessário eleger um Subsíndico que resida no edifício, a quem caberá a responsabilidade pelo contato direto entre o Condomínio e o Administrador, o que garante a solução de problemas mais urgentes, como entupimentos, defeitos nos elevadores, porteiro eletrônico, antena coletiva e outros.

REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO

A remuneração do Síndico é facultativa. A Convenção pode e deve prever os honorários. Quando é omissa, necessita discutir e aprovar o assunto em Assembléia Extraordinária, especialmente convocada. Em prédios menores, normalmente o Síndico tem a isenção de pagamento da taxa ordinária de Condomínio. O Síndico não profissional dificilmente discute uma quantia onerosa pelo seu trabalho. É uma oportunidade, por um curto período, de prestar serviços à comunidade em que convive.

O trabalho do Síndico não constitui, de forma alguma, vínculo empregatício, portanto não se aplica nenhuma das disposições relativas à legislação trabalhista ou à de locação de serviços. Suas funções o caracterizam, unicamente, como representante da comunhão. Não deve o Síndico fazer retiradas superiores aos valores fixados, sem autorização da Assembléia. Caso isso ocorra, poderá responder por crime de apropriação indébita.

ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

As principais estão claramente inseridas na Lei 4.591/64, Art. 10 § 1º, Idem, Art. 12 § 2º, Idem, Art. 21, Parágrafo Único, Idem, Art. 24. Complementando as atribuições previstas na Lei do Condomínio, um grupo de Síndicos de Higienópolis e Perdizes, bairros de São Paulo, elaborou um conjunto de regras que ajudam o Síndico a desempenhar suas funções. São elas: 1 - Observar a Lei do Condomínio e as disposições posteriores sobre os Condomínios. 2 - Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Interno e das Assembléias. 3 - Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, evitando a sua desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua fachada. 4 - Estar atento sempre com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigências dos poderes públicos. 5 - Manter bom relacionamento com os Condôminos, facilitando contatos pessoais ou telefônicos, pois os diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomínio, sejam Condôminos ou Administradores. 6 - O Síndico não deve ser apenas um somador de despesas, deve economizar tudo o que for possível, sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e de energia elétrica. 7 - Informar os Condôminos sobre as reformas ou obras que se

Votada a destituição, caso o Síndico destituído não aceite a decisão, cabe a ele provar a falsidade dos argumentos utilizados para destituí-lo, ou ainda tentar anular o processo de destituição, verificando se houve falhas na forma e condições previstas na Convenção e nos termos da Lei. Para destituir a Administradora é necessário obedecer às normas estabelecidas na Convenção. Se for omissa, basta um abaixo-assinado dos Condôminos, mínimo de 2/3 (dois terços) de assinaturas, dirigido ao Síndico. Em caso de recusa pelo Síndico, torna-se necessário a convocação de uma Assembléia Geral Extraordinária, pelo Conselho Fiscal, para tratar do assunto.

SUBSÍNDICO

Eleito para auxiliar o Síndico na administração do Condomínio, substituindo-o em sua ausência. A Convenção pode estabelecer o número de Subsíndicos e suas atribuições.

CONSELHO CONSULTIVO

Também não é obrigatório. Mas a Convenção pode prever a eleição de um Conselho Consultivo, composto por 3 (três) Condôminos e igual número de suplentes, sendo um Presidente. As funções e atribuições do Conselho Consultivo são determinadas pela Convenção.

CONSELHO FISCAL

A Convenção poderá ou não prever a eleição de um Conselho Fiscal com a finalidade de fiscalizar as contas praticadas pelo Síndico. Composto por 3 (três) membros e igual número de suplentes, sendo um Presidente. O Subsíndico, o Conselho Consultivo e o Fiscal são eleitos na mesma Assembléia em que elege o Síndico.

VACÂNCIA NO CARGO DE SÍNDICO

No final de um mandato, se o Síndico não se interessar pela reeleição, e, na Assembléia Geral não aparecer candidato ao cargo, o Síndico deve mandar correspondência a cada Condômino, em que declara vago o cargo de Síndico, colocando-se à disposição de todos para a prestação de contas. Se os Condôminos negarem seu pedido, o Síndico pode optar pela Ação de Prestação de Contas, em Juízo. Quando há “quorum”, feita a prestação de contas, e nenhum Condômino predispõe-se assumir o cargo de Síndico, lavra-se em ata a Vacância do Cargo a partir daquela data, passando as funções de Síndico a serem exercidas pelo Conselho Consultivo ou Fiscal, que pode indicar um membro para o cargo, enquanto outro Síndico seja eleito. Decisão do TO/RJ, BJA emenda 115.839. Desde que aprovado em Assembléia Geral, pode ser eleito um síndico profissional ou uma Administradora. Para tornar o cargo de Síndico menos árduo é aconselhável estabelecer rodízio entre os Condôminos para ocupar o cargo por um período variável de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos. Assim, aquela figura de Síndico muito exigente, que limita espaço, distribui ordens, controla a vida de todo mundo, implicante e tirano, tende a desaparecer. Em um prédio onde cada Condômino está pronto para exercer o cargo de Síndico, todos teriam melhores condições de avaliar suas próprias exigências e reclamações. Quando Síndico, o Condômino vai contribuir para que seu edifício funcione plenamente, com amizade e participação, num trabalho que atenda os interesses reais dos moradores. O Síndico é a base de tudo em um Condomínio. Defende o patrimônio moral e material do prédio; dele dependerá a disciplina, o sossego, o bem-estar, a segurança e o conforto dos que habitam ou trabalham em um edifício. Uma experiência que vem sendo executada com sucesso entre os moradores de um prédio é a formação, meramente figurativa, de uma gestão de Síndico-Mirim, elegendo entre a garotada, representantes para auxiliar na Administração.

ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

Convocada quando necessária para discutir questões que requer

urgência ou, de interesse geral. Uma Assembléia Extraordinária, se negada a convocação pelo Síndico, pode ser convocada por um grupo de Condôminos que representem, no mínimo, um ¼ (um quarto) dos moradores.

REALIZAÇÕES E DECISÕES

DAS ASSEMBLÉIAS

Uma Assembléia Geral, quando convocada, deve ser realizada em, no máximo, 15 (quinze) dias. Se isso não ocorrer, qualquer interessado pode requerer ao juiz da Comarca a garantia de realização da mesma. Toda decisão em Assembléia Geral, desde que não viole as disposições legais é soberana, obrigada o respeito por todos os Condôminos, inclusive os vencidos ou ausentes. A lista de presença é obrigatória para verificação do quorum ,

como também a composição da mesa por um Presidente e um Secretário para orientar os trabalhos.

QUEM VOTA

Todo proprietário de uma ou mais unidades em um edifício, desde que esteja participando da Assembléia, pessoalmente ou através de um

procurador, devidamente habilitado por um instrumento particular de procuração, com firma reconhecida, segundo o parágrafo 3º do Art. 1.289, do Código Civil, alterada pelo Art 158, da Lei 6.015, de 31 de Dezembro de 1973. Cada Condômino terá o direito a tantos votos quantas unidades houver no prédio.

VOTO DO INQUILINO

A Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, Lei do Inquilinato, no seu Art. 83, inclui decisão do Art. 24 da Lei 4.591/64, Lei do Condomínio:

§ 4º. Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do Condomínio, o Locatário poderá votar, caso o Condômino-Locador a ela não compareça. Esta Lei põe fim à questão da presença dos inquilinos nas reuniões, cuja pauta é discutir e aprovar despesas ordinárias. Antes, sua presença era tolerada, mas sem direito a participar das discussões. Os inquilinos podem e devem participar das decisões do seu Condomínio, defendendo seus interesses. Os inquilinos só não votam na eleição do Síndico e qualquer outro assunto que não seja referente às despesas ordinárias, a não ser com uma procuração do proprietário da unidade onde mora. Ao inquilino postulante do cargo de Síndico não necessita de procuração.

CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIAS

A convocação é obrigatória. Na falta, cabe ao Presidente do Conselho, aos Condôminos ou, ao Judiciário, tal procedimento, conforme decreto 67.223/67, regulamentando a Lei 4.591/64. O Condômino tem que ser avisado da Assembléia, incluindo a divulgação da pauta. Se não convocado, não terá obrigação de acatar as decisões ocorridas em Assembléia Geral. Na convocação é obrigado a constar o local, data da primeira chamada e da segunda, como também a ordem do dia com assuntos que serão apreciados. O prazo que antecede a convocação deve ser previsto na Convenção do prédio. Não costuma ser inferior a 5 (cinco) dias, contando da data que o Condômino tomou conhecimento da mesma. Em caso de emergência, poderá ser reduzido o prazo.