Study with the several resources on Docsity
Earn points by helping other students or get them with a premium plan
Prepare for your exams
Study with the several resources on Docsity
Earn points to download
Earn points by helping other students or get them with a premium plan
Community
Ask the community for help and clear up your study doubts
Discover the best universities in your country according to Docsity users
Free resources
Download our free guides on studying techniques, anxiety management strategies, and thesis advice from Docsity tutors
Este artículo académico explora el derecho inmobiliario en colombia, centrándose en la aplicación de los contratos de arrendamiento, tanto de viviendas urbanas como de locales comerciales. Analiza la influencia del modelo neoliberal en el desarrollo del derecho inmobiliario y examina la regulación específica del contrato de arrendamiento de vivienda urbana en colombia, destacando la ley 820 de 2003. También se aborda el contrato de arrendamiento de local comercial, su naturaleza comercial y las libertades contractuales que ofrece.
Typology: Study notes
1 / 18
This page cannot be seen from the preview
Don't miss anything!
El derecho inmobiliario y su aplicación en Colombia a partir de los contratos de arrendamiento Luz Adriana Toro Valencia Universidad Santiago de Cali Julio 12 del 2019 Nota Diplomado, Profesora: Paola Andrea Castaño, Gestión Integral de la propiedad Inmobiliaria Facultad de Derecho, Universidad Santiago de Cali La correspondencia relacionada con este documento deberá ser enviada a adritv_rr@hotmail.com
Resumen El derecho inmobiliario se ha constituido en Colombia como una actividad económica con cierta relevancia dentro del desarrollo del libre mercado en el territorio nacional, y esto a partir de los contratos de arrendamiento tanto de viviendas urbanas como locales comerciales, por lo que, en el presente artículo se realizó un estudio acerca de la aplicación del derecho inmobiliario a nivel comercial, y de las relaciones contractuales que surgen de ellos, haciendo un análisis de los diferentes estamentos normativos que rigen al derecho inmobiliario en materia de arrendamientos, las inmobiliarias, y demás partícipes dentro de esta actividad económica, determinando su funcionalidad y su incidencia.
Así, se desprenden una serie de libertades que permiten a las personas buscar su progreso y desarrollo en cualquier área lícita dentro del comercio y la prestación de servicios a nivel nacional, pudiendo ejercerlo como una persona natural o como un ente ficticio, denominado persona jurídica, naciendo de ahí, el ejercicio del derecho inmobiliario como una actividad económica. Es así como el derecho inmobiliario se ha constituido en Colombia como una actividad económica de alta relevancia, siendo necesario el estudio del derecho inmobiliario y su aplicación en Colombia, especialmente en materia de arrendamientos de viviendas urbanas y de locales comerciales, buscando determinar si generan una incidencia dentro del desarrollo económico y social del país. Por lo anterior, es de mucha importancia analizar la composición del derecho inmobiliario en Colombia, y así tener el pleno conocimiento de como está compuesto, cuál es su origen, regulación y la aplicabilidad que se le da en el territorio nacional. El derecho inmobiliario comenzó a ejercerse como una actividad económica a partir del ordenamiento jurídico constitucional, naciendo así diferentes personas naturales y jurídicas dedicadas a la realización de actividades inmobiliarias, con la finalidad de lucrarse de ellas. Por ello, se han establecido tres aspectos fundamentales sobre las cuales debe circular el derecho inmobiliario en Colombia, que de acuerdo con Invierta en Colombia (SF) serían los siguientes:
Curaduría Urbana 2. En el mismo se deberá relacionar la dirección de todos los predios colindantes al proyecto. 2. Copia del Certificado de Tradición del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, con fecha de expedición no superior a un mes, antes de la fecha de la solicitud. 3. Recibo(s) del predial del último año (Es opcional, para identificación del predio(s). 4. Planos del proyecto Arquitectónico, o de los proyectos Urbanístico o del de Parcelación, según sea el caso, debidamente rotulados y firmados por un Arquitecto con Matrícula Profesional (quien será responsable del diseño respectivo) y por el solicitante de la Licencia. 5. Fotocopia del documento de Identidad del solicitante (para personas naturales), o Certificado de Existencia y Representación Legal, con fecha de expedición no superior a un mes (para personas jurídicas). 6. Desde el día siguiente a la fecha de radicación en legal y debida forma de solicitudes de Proyectos de Parcelación, Urbanización y Construcción en cualquiera de sus modalidades, el peticionario de la Licencia deberá instalar una VALLA (Ver las condiciones de esta). Esta no es requerida para las solicitudes de Licencia de Subdivisión, de Construcción en la modalidad de Reconstrucción, de Revalidación, ni de Modificación de Licencias vigentes, cuando, para estas últimas, se trate solo de rediseños internos y se conserve el uso predominante aprobado. (Curaduría Urbana 2 de Cali, SF). Puede entenderse entonces que, las licencias de construcción son necesarias y vitales para ejercer la actividad inmobiliaria en Colombia, esto, para poder construir y edificar las diferentes obras y ponerlas en venta o en arrendamiento. Ahora bien, conociendo los requisitos previos para poder ejercer el derecho inmobiliario de forma lucrativa, se hará un estudio de las modalidades en las que se puede lucrar la persona a través del plan inmobiliario, que son el contrato de compraventa y, el contrato de arrendamiento.
El contrato de compraventa se encuentra regulado en Colombia, tanto en la ley civil como en la ley comercial, y, el Código Civil en su artículo 1849 define la compraventa civil así: Artículo 1849 : La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. (Código Civil, 1873). Por otro lado, el Código de Comercio en su artículo 905 estipula lo siguiente: Artículo 905: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario. Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos valores de contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. (Código de Comercio, 1971). Consagradas las dos normatividades, se puede diferenciar entre la compraventa civil y la comercial, que esta última se materializa la compraventa con la transmisión de los derechos de dominio hacia el comprador, cuestión que la normatividad civil no precisa dentro de su articulado. Sin embargo, se puede considerar que, no difieren mucho en su finalidad, únicamente sobre su naturaleza, en cuanto la compraventa civil se da entre personas naturales que no ejercen el
Es así como surge en el artículo 1 de la (ley 820 de 2003), el cual en su artículo primero define su objeto y finalidad, a continuación se transcribe la aludida disposición: Artículo 1: La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social. (Congreso de la República, Ley 820, 2003). Se puede afirmar entonces que, la finalidad de darle una regulación específica al contrato de arrendamiento de vivienda urbana se da a partir del mandato constitucional de la vivienda digna a los colombianos, siendo una actividad social que debe ser realizada por parte del Estado y de las autoridades gubernamentales. La Corte Constitucional en Sentencia T – 583 de 2013 ha delimitado el derecho a la vivienda digna de la siguiente forma: El derecho a la vivienda digna, como fundamental que es, puede ser exigido mediante tutela, de acuerdo a su contenido mínimo, que debe comprender la posibilidad real de gozar de un espacio material delimitado y exclusivo, en el cual la persona y su familia puedan habitar y llevar a cabo los respectivos proyectos de vida, en condiciones que permitan desarrollarse como individuos dignos, integrados a la sociedad. En este sentido, la tutela del derecho fundamental a la vivienda digna procede de manera directa, sin necesidad de apelar a la conexidad, admitiendo la acción de amparo acorde con los
requisitos generales determinados al efecto. Con todo, no puede pretermitirse que el derecho fundamental a la vivienda digna está sujeto a un criterio de progresividad en su cobertura, que permite que su ejecución siga parámetros de justicia distributiva, debiendo priorizarse cuando se requiera con mayor apremio, por razones de edad (niñez, senectud), embarazo y discapacidad, entre otras. (Corte Constitucional de Colombia, Sentencia T- 583,2013). De la anterior referencia, se puede aducir entonces que el concepto de vivienda digna no solo abarca que el Estado busque diferentes mecanismos para que las personas puedan obtener una vivienda propia, sino que, además, permite que los colombianos puedan acceder a una vivienda con unas correctas condiciones y que, pueda ser por vía de un contrato de arrendamiento, dándole la facultad a la normatividad señalada anteriormente, de cumplir con dicha función social, imponiendo parámetros que puedan resultar en una garantía para los ciudadanos, en este caso, para quienes van a tomar una vivienda en arriendo para poder hacer uso y goce de ella. Por lo que, la misma Ley 820 de 2003, le da una definición exclusiva al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, a través de su artículo 2 así: El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. (Congreso de la República, Ley 820, 2003).
puede ser una actividad de naturaleza civil, es decir, entre dos personas naturales, o, de naturaleza mercantil, cuando haya una parte que se dedique a esto de forma comercial, y, en ambas, resulta ostentosa una rentabilidad económica, materializándose el derecho inmobiliario como una acción lucrativa. De esta forma, se encuentra el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como una extensión de la aplicabilidad del derecho inmobiliario, cumpliendo con cierta función social, como es, la de brindar una vivienda digna a los ciudadanos del territorio nacional, y dar una rentabilidad a quienes pongan la vivienda en disposición de arriendo, contribuyendo a generar una mayor posición frente a la situación del derecho inmobiliario, encaminado a satisfacer una necesidad social y así mismo, a generar, una renta económica. Así mismo, surge el contrato de local comercial en Colombia , el cual no tiene una regulación específica o exclusiva al igual que el de vivienda urbana, sin embargo, existen lineamientos legales y doctrinantes que pueden darle una asimilación normativa a esta modalidad de arrendamiento en el país. Todas estas respuestas derivan principalmente del Código de Comercio, especialmente de la parte que se habla acerca del establecimiento comercial como uno de los bienes del comerciante, que impulsa directamente el desarrollo de una empresa. Velásquez Restrepo (1990), define de forma explícita el contrato de arrendamiento de local comercial así: Reiteramos entonces, que la expresión "local comercial" no hace referencia a las cualidades intrínsecas del inmueble, sino que esta expresión debe entenderse como "un bien inmueble en el que se está ejercitando la explotación económica de un
establecimiento de comercio" v.gr. Algunas cooperativas, en nuestro medio, aunque no son comerciantes ejercían actividades mercantiles en ventas de víveres, vestidos y drogas al público en general. En cuanto al arrendamiento de estos locales, no es dable diferenciar entre inmuebles urbanos y rurales. Están amparados por la regulación especial del Código de Comercio todos los inmuebles ubicados en cualquier parte del territorio colombiano, que sirvan de soporte físico a un establecimiento de comercio. (p. 209 ) Esta referencia permite inferir y dar una definición propia respecto del contrato de arrendamiento de loca comercial, consistente en que una parte entrega a otra un inmueble a cambio de un precio, para que pueda realizar, desarrollar o ejecutar una actividad mercantil sea como persona natural o como persona jurídica, y que, se acomode a la legislación comercial actual. De esta forma, se evidencia la naturaleza del contrato, tendiente a ser comercial para ambas partes, es decir, no hay una función social en específico tal y como sucede con el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, tal y como se desarrolló dentro del acápite anterior. Dicha naturaleza del contrato de local comercial da mayor libertad contractual a las partes, esto debido a que ambas van a obtener una ganancia de carácter económico, siendo así la esencia de la legislación mercantil, y que, esta misma, busca proteger los intereses de los comerciantes y de los demás actores partícipes dentro de una transacción. Dichos mecanismos de protección se encuentran consagrados en el Código de Comercio, los cuales se estudiarán a continuación.
También existe el derecho de preferencia, que surge como consecuencia de la no renovación por los 3 numerales anteriormente citados, y, está sujeto en su régimen legal a las disposiciones contenidas en el artículo 521 el cual establece lo siguiente: El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad. (Código de Comercio, 1971). Con base a lo anterior, es evidente que, si bien el contrato surge a plena libertad de las partes, la legislación mercantil establece parámetros para que se protejan los intereses del comerciante, y esto resulta obvio por ser el mecanismo normativo encargado de proteger a quienes realicen la actividad del comercio. Es así como el contrato de local comercial también funge como una actividad asociada al lucro del derecho inmobiliario en Colombia, siendo un contrato con naturaleza libre y que, se da
a arbitrio de las partes interesadas, ayudando a determinar la incidencia e importancia del derecho inmobiliario como una actividad económica. Así pues, el derecho inmobiliario en los contratos de arrendamiento continua manejando un sistema de dualidad, consistente en dar el arrendamiento de vivienda urbana como una función social, mientras que, el arrendamiento de local comercial, funciona de una naturaleza eminentemente económica para ambas partes, garantizando el acceso de la población a obtener una vivienda digna, y así mismo poder desarrollarse como comerciante. Por último, es importante tener de presente que aquí se desarrolla una postura favorable del derecho inmobiliario y como este se ha venido desarrollando en Colombia a partir de su aplicabilidad, en la medida que este permite contribuir al desarrollo social, dando libertades a los individuos de propender por un lineamiento económico, satisfaciendo necesidades sociales, siempre buscando que todo esté debidamente sujeto al compendio normativo que lo regula, dejando un punto económico positivo para el país al igual que poniendo en conocimiento que esté se encuentra regulado en nuestro ordenamiento jurídico.
